今年7月举行的中央城市工作会议把城市更新工作摆在突出位置易盛通，强调当前和今后一个时期，城市工作要“以推进城市更新为重要抓手”，并提出以“高质量开展城市更新”为重点任务。
今年不仅是广州的全运之年，也是广州入围中央财政支持实施城市更新行动试点城市之年。从增量扩张转向存量提质，城市更新是广州走向内涵式发展道路的必答题。在新一轮城中村改造中，罗冲围片区交出了这样一份亮眼答卷！
罗冲围原摩配城地块，将建设安置房。南方+ 郎慧 拍摄
作为广州城市更新四大重点片区之一，罗冲围城中村改造项目的核心创新点在于实施“指挥部+公司”工作机制，和“依法征收、净地出让”新模式，因地制宜探索城中村改造新路径。
罗冲围片区是广州新一轮城中村改造的缩影，将发展效益与社会公益紧密相融，既保障了相关权利人的权益，又能提高改造效率。
目前，该项目在方案编制报审、资金筹划、征拆落地、安置区建设等方面取得阶段性突破，打出“六个第一”的示范标杆。这些突破性成果，为超大城市推进城中村改造提供了可复制的广州经验。
“六个第一”为城中村改造导航
罗冲围片区城中村改造项目总面积22.8平方公里，现状建筑面积2136万平方米，实有人口60万人，涉及城中村14条、需改造旧厂39个和旧城1247万平方米；计划分近期、中期、远期进行实施。在市委市政府、区委区政府和市区两级指挥部的统筹领导下，罗冲围片区改造率先按照“政府主导、国企实施”协同机制和“依法征收、净地出让”的城中村改造新模式稳步推进实施，推动项目创下“六个第一”：
机制创新“第一”：全市第一个建立“指挥部+公司+项目部”工作机制，三级高效联动，打通决策、执行壁垒。
市区合力“第一”：全市第一个成立城中村改造市区改造主体合作公司，释放“1+1>2”聚变效应。
审批速度“第一”：全市第一个“新模式”改造项目控规和深化改造方案通过市政府审批。
资金输血“第一”：全国第一个城中村改造专项借款到账项目易盛通，有效破解了资金瓶颈。
建设提速“第一”：全市第一个推行“首开区先批先建”模式，跑出城市更新“加速度”。
民生承诺“第一”：全市四大示范片区中第一个启动安置房建设工作，用心兑现人民安居承诺。
资金是城中村改造的关键。罗冲围项目在四大重点片区中率先开工，资金保障发挥了核心作用。项目积极申报专项借款，于2024年1月成功落地全国首笔专项借款，有效破解了资金瓶颈，为项目顺利推进提供了关键资金保障。
建设中的罗冲围首开区安置房，明年将交付。南方+ 郎慧 拍摄
为确保资金高效、规范、安全使用，项目建立了覆盖资金申请、审批、支付、核算的全流程闭环管理体系，借助自主研发的城中村改造智慧管控CIM（城市信息模型）平台深度赋能资金管理，固化征收补偿标准，有效提升了资金使用的透明度和安全性。同时，对拟开发用地进行经济可行性分析和资金平衡测算，为决策提供数据支撑，确保项目整体财务健康可持续。
今年底前7000套安置房全部开工
罗冲围片区权属复杂，涉及国有住宅、村民住宅、国有旧厂及集体物业等多元主体。项目坚持“全域推进、逐个击破”，制定了“两年征拆、两年建设、三年回迁”的建设目标时间表。面对房地产市场变化，项目科学研判、动态优化，精准调整安置区的布局范围和建设时序。
这一策略既优先保障了村民“先安置”的迫切需求，加速回迁进程，又通过集约开发和价值地块的合理腾挪，显著提升了片区整体土地价值与开发效益。
“我们将位置最好的地块留给了安置房，明年将建成首开区安置房1800套，保证松南、螺涌两村村民每户都能先有房子住。此外，另外4个安置地块也同步开工。”广州城市更新集团有限公司总经理吴家友说。
当前，罗冲围项目安置区已开工29.3万㎡，共计2900余套安置房；2025年底前，61.5万㎡（7100套）安置房将全部开工建设。此外，目前，项目累计完成建筑拆卸45.8万㎡，推动摩配城、螺涌工业园，燃气厂、教育配套地块、松南村居等关键节点接连突破，为安置区建设和配套完善腾挪出宝贵空间。
着力建设便捷高效的智慧城市，是中央城市工作会议部署的七个重点任务之一。罗冲围片区利用CIM平台对片区323公顷范围建模，形成“人·房·地”“征拆管理”“规划建设管理”三大系统，实现了征拆数据实时录入、动态更新与闭环管理，确保一张蓝图绘到底、建到底、管到底，实现全周期可视化、精细化管理。
打造研发创新与时尚商贸新平台
中央城市工作会议精神明确提出，要转变城市发展理念，更加注重以人为本。作为重大民生工程，罗冲围片区改造不仅追求速度，更注重温度与民生长远福祉。项目严格执行“一户一宅280㎡”的统一拆迁补偿基准线，政策清晰透明。
安置区选址螺涌公园旁核心地段，户型多样，同步配套建设商业、医养等六大服务中心，构建15分钟优质生活圈，确保满足村民对美好生活的期待，实现平稳过渡，提升安置居民的生活幸福感。
征拆工作注重速度与温度并重，学校地块征拆首月即完成逾400户签约补偿，松南村征拆同意率达94.66%；安置房建设作为项目前期重中之重已同步启动。居民在签约搬迁期间，即可在螺涌公园旁看到未来家园的建设进展，最大程度减少居民对过渡期的担忧。
罗冲围片区城市更新展厅。南方+ 郎慧 拍摄
罗冲围片区改造并非简单的“拆旧建新”，而是坚持通过存量提质与有机更新实现空间资源高效配置，重塑空间价值，促进品质提升。项目在规划阶段深度融入产业研究，以“产业思维前置、龙头引擎驱动、空间载体创新”为核心，系统性提升片区产业能级。
三大引擎领未来：紧密依托华为广州研发中心、食材之都、时尚之都三大龙头引擎，全力打造粤港澳大湾区智慧创新高地和时尚商贸集聚平台。
产业能级大跃升：大力引育新兴产业，推动传统服务业升级，实现优势互补、动能转换，为片区注入发展动力。
罗冲围片区城中村改造，是广州积极探索超大城市现代化治理、推动高质量发展的重要实践。随着安置房拔地而起、配套设施日益完善、产业空间焕发新生，该片区的整体面貌和功能品质将得到显著提升。
该项目核心价值不仅在于物理空间的“拆”与“建”，更在于通过规范化运作与全过程精细管理，探索形成高效、惠民、可持续的“罗冲围”城市更新模式，最终目标是为居民创造更加宜居宜业的城市环境，助力区域实现高质量发展。
采写/拍摄：南方+记者 郎慧
通讯员 祝健轩易盛通
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